南寧市人民政府關于印發南寧市 加快推進舊城區改造工作實施辦法的通知
發布日期:2019-10-18 09:40     撰稿人:南寧市人民政府辦公室     來源:南寧市人民政府辦公室

各城區人民政府,市政府各部門,各管委會,市級各雙管單位,市直各事業、企業單位:

《南寧市加快推進舊城區改造工作實施辦法》已經市十四屆人民政府第87次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

2019年10月18日


南寧市加快推進舊城區改造工作實施辦法


為加快推進城市舊城區改造工作,進一步提升城市功能、改善人居環境、優化產業結構、完善公共配套,推進土地、資源、能源節約集約利用,不斷深挖現有建設用地潛力,優化土地資源配置。根據有關政策,結合我市實際,制定本實施辦法。

一、基本原則

(一)堅持市級統籌、城區主導。市人民政府統籌指導全市舊城區改造工作,在政策制定和財政支出方面給予支持;市“三舊”改造工作領導小組負責組織、協調全市舊城區改造工作。城區政府(開發區管委會)負責組織舊城區改造項目實施。

(二)堅持規劃引領、科學實施。加強規劃在全市舊城區改造工作中的引領作用,市自然資源局以我市國民經濟和社會發展規劃和自然資源規劃體系為依據,編制全市舊城區改造專項規劃。

(三)堅持分類推進、市場運作。采取政府主導和自主改造并行的方式,根據年度改造計劃分片分步合理推進舊城區改造工作,鼓勵社會資金參與舊城區改造,參與改造的企業自擔風險、自負盈虧。

(四)堅持公益優先、利益共享。在改造開發中要優先安排一定比例用地,用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設,促進文化遺產和歷史文化建筑保護。對涉及經營性房地產開發的改造項目,可根據實際配建保障性住房或公益設施,按合同或協議約定移交當地政府統籌安排。對參與改造開發,履行公共性、公益性義務的,可給予適當政策獎勵。切實貫徹共享發展理念,鼓勵舊城區土地使用權人單獨或通過轉讓、合作等多種方式組建實施主體,充分實現利益共享。

二、科學規劃,嚴格管控

加強規劃在全市舊城區改造工作中的引領作用。

(一)舊城區改造專項規劃。

由市自然資源局組織編制,舊城區改造專項規劃應根據國家規定的我市相關法定規劃、與其相關專項規劃相銜接制定,并充分與詳細規劃相銜接,明確全市舊城區重點改造區域、改造模式、總體規模、目標、時序、產業發展要求、歷史文化保護要求等內容,同時劃定舊城區改造單元,并上報市人民政府審批。舊城區改造專項規劃還應當按照有關技術規范制定,依法進行公示、征求公眾意見。

(二)舊城區改造規劃研究。

1.規劃內容。

舊城區改造規劃研究由城區政府(開發區管委會)依據現有控規組織開展編制,成果需提交市自然資源局審查后報市人民政府審批。規劃應符合舊城區改造專項規劃和有關技術規范要求,并按市自然資源局相關要求和數據進行測算,充分與控規相銜接,通過改造補足區域設施缺口,堅持以公共利益優先、各方共贏,保護和傳承城市文脈的編制原則。規劃研究內容應包括:具體舊城區改造項目改造范圍、功能布局、規劃指標、開發時序、交通影響評估、公共服務設施、歷史文化保護、市政設施等內容,以及結合改造范圍實際情況需要規劃研究的其他內容。經審查批準的舊城區改造規劃研究作為啟動控規修編的依據,待控規修編完成后可按規劃實施。

2.改造單元范圍劃定。

結合南寧市控規編制實際情況,為便于統籌區域公共服務配套設施,原則上以控規編制單元作為統籌研究公共配套、市政配套、交通承載力的基本單位。舊城區改造單元是按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積、相對成片的舊城區改造區域,舊城區改造單元應該是一個完整的功能單元,原則上不小于100畝,需與已批控規劃定的街坊相一致。一個控規單元可包含多個舊城區改造單元,一個舊城區改造單元可以包括一個或多個舊城區改造項目。

三、科學劃定改造范圍

根據分類管理原則,舊城區改造項目可分為綜合整治類、拆除重建類、局部加建類等,其中“拆除重建類”改造適用本實施辦法。

本實施辦法所指舊城區改造范圍,是指符合國家、自治區、市有關舊城區改造政策要求,對本市建成區內具有以下情形之一的區域:

(一)人居環境惡劣、環境污染嚴重、存在重大安全隱患。

(二)國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地;不符合安全生產和環保要求的用地;“退二進三”的產業用地;經政府認定的停工停產工礦用地、工業內部閑置地。

(三)布局散亂、設施落后,城市基礎設施和公共設施亟需完善,規劃確定改造的老舊城區等。

(四)其它經自治區或市人民政府認定屬于城市舊城區改造的情形。

(五)為保證城市總體規劃及控制性詳細規劃的完整性,擬改造地塊可涉及少量新增建設用地,但新增建設用地面積原則上不得超過擬改造地塊總用地面積的5%,超過5%且總面積不超過20畝的,也可納入改造范圍。

四、合理確定改造方式

舊城區改造方式分為政府主導和自主改造兩種方式,在符合法律、法規和自治區、南寧市相關政策規定的范圍內,在地方政府的監督下實施改造。

(一)政府主導方式:是指政府出資或通過公開方式引入社會資金對舊城區改造項目地塊組織實施土地熟化。政府主導分兩種模式。

1.政府出資進行改造。是指由財政部門籌集資金,通過土地收儲的形式對舊城區改造單元進行土地整理,待土地整理完成后,向社會公開出讓。

2.政府引入社會資金進行改造。是指在舊城區改造項目發布征收公告前,政府通過公開招標等方式,征集舊城區改造項目的土地熟化投資人(以下簡稱“熟化人”) ,由熟化人出資給政府用于征收補償安置及土地上的“三通一平”。在公開征集熟化人的基礎上,為保障投資人權益,按照“誰投資,誰受益”的原則,規定只有獲得熟化人資格的,才能參加舊城區改造項目征收補償完畢后土地的正式土地招拍掛活動。

(二)自主改造方式:是指由舊城區改造范圍內原權利主體或取得原權利主體房地產權益的市場主體,對該舊城區改造單元進行自主改造開發。

1.原權利人自行實施。包括舊城區改造范圍內的單一權利主體自行實施,或多個權利主體通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式將房地產權益轉移到一個權利主體后由其實施。

2.市場主體單獨實施。舊城區改造范圍內的原權利主體將房地產權益轉移到非原權利人的單一市場主體后由其實施。

3.自主改造方式相關規定及實施細則另行制定。

五、規范實施程序

(一)政府出資模式實施程序。

1.編制舊城區改造規劃研究。

由城區政府(開發區管委會)組織開展編制舊城區改造規劃研究,市自然資源局負責指導編制工作,編制成果提交市自然資源局審查后報市人民政府審批。

2.編制舊城區改造年度計劃。

由城區政府(開發區管委會)編制本轄區年度舊城區改造項目計劃報市住房和城鄉建設局,市住房和城鄉建設局征求相關部門意見后報市人民政府審定,作為推進實施舊城區改造項目的依據。

3.核發前期調查藍線。

市自然資源局根據城區政府(開發區管委會)的申請核發年度舊城區改造項目的前期調查藍線圖。

4.列入國民經濟與社會發展計劃。

城區政府將擬改造項目向城區人大申請列入年度國民經濟和社會發展計劃;開發區管委會將擬改造項目申請列入市級年度國民經濟和社會發展計劃。

5.編制項目實施方案。

城區政府(開發區管委會)負責開展前期調查和測算項目房屋征收資金,編制舊城區改造項目前期調查報告和舊城區改造項目實施方案。

6.核發改造項目用地藍線。

市自然資源局核發項目征收用地規劃藍線圖。

7.開展征收及收儲。

城區政府(開發區管委會)依法依規開展房屋征收工作,土地儲備部門根據相關規定開展土地收儲工作。

8.土地出讓。

市自然資源局依據土地評估結果、土地取得成本、供地政策和土地市場行情等,綜合確定土地出讓起始價,制訂國有建設用地使用權公開出讓方案,報南寧市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌委員會,經市人民政府批準后,以公開招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人。

(二)政府引入社會資金模式實施程序。

1.編制舊城區改造規劃研究。

由城區政府(開發區管委會)組織開展編制舊城區改造規劃研究,市自然資源局負責指導編制工作,編制成果需提交市自然資源局審查后報市人民政府審批。

2.編制舊城區改造年度計劃。

由城區政府(開發區管委會)編制本轄區年度舊城區改造項目計劃報市住房和城鄉建設局,市住房和城鄉建設局征求相關部門意見后報市人民政府審定,作為推進實施舊城區改造項目的依據。

3.核發前期調查藍線。

市自然資源局根據城區政府(開發區管委會)的申請核發年度舊城區改造項目計劃的前期調查藍線圖。

4.列入國民經濟與社會發展計劃。

城區政府將擬改造項目向城區人大申請列入年度國民經濟和社會發展計劃;開發區管委會將擬改造項目申請列入市級年度國民經濟和社會發展計劃。

5.編制項目實施方案。

城區政府(開發區管委會)負責開展前期調查和測算項目房屋征收資金,編制舊城區改造項目前期調查報告和舊城區改造項目實施方案。

6.核發改造項目用地藍線。

市自然資源局核發項目征收用地規劃藍線圖。

7.公開招標征集熟化人。

市住房和城鄉建設局組織市自然資源、財政等相關部門對城區政府(開發區管委會)編制的熟化人招標文件進行初審后,報市“三舊”改造工作領導小組,由分管副市長或副秘書長召集相關部門審議,審議通過后城區政府(開發區管委會)委托招標代理機構進行征集熟化人招標工作,并發布《征集舊城區改造土地熟化投資人公告》 。有意向的投資人可向城區政府(開發區管委會)報名并繳納投標保證金(保證金按照不超過擬進行土地熟化項目征收資金的10%計)參與投標。

在公告期結束后,城區政府(開發區管委會)從市住房和城鄉建設局建立的舊改項目評審專家庫中隨機抽取專家,招標代理機構組織對投標參與人的材料進行資格審核和評標。確定中標人后,招標代理機構發出《熟化人中標通知書》 ,中標人同時自動獲得熟化人資格。城區政府(開發區管委會)與中標的熟化人簽訂《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》 ,約定熟化資金支付進度、熟化時限、熟化人須參與熟化土地競買等具體內容。中標的熟化人其投標保證金轉為熟化人履約保證金;未中標的,投標保證金予以退還。

城區政府(開發區管委會)將《熟化人中標通知書》及《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》報市住房和城鄉建設局備案。

8.熟化人履行出資義務。

熟化人按《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》要求,配合征收工作進度,向城區政府(開發區管委會)提供資金用于所競得項目的房屋征收補償及熟化相關費用。

9.開展項目征收工作。

城區政府(開發區管委會)根據《國有土地上房屋征收與補償條例》 (國務院令第590號)和相關規定,負責編制補償安置方案、作出征收決定并公告、組織簽訂補償安置協議、下達補償決定、申請司法強制執行及“三通一平”等工作,使地塊成為“凈地”。市發展改革委員會、市自然資源局、市住房和城鄉建設局等部門給予大力支持和配合。

10.核定成本和建設條件。

房屋征收補償完畢后,城區政府(開發區管委會)編寫項目征收情況報告、核定土地成本。項目涉及分期出讓的,由城區(開發區管委會)住建局會同城區財政局、自然資源局負責制定土地成本分攤方案,報城區政府(開發區管委會)審核確定,按照分攤方案對各期成本進行分攤,作為當期土地成本建議的依據。在最后一期土地出讓時,按實際剩余成本予以核定。市住房和城鄉建設局根據各相關單位的意見出具項目建設條件意見書。

11.土地出讓。

市自然資源局核定凈地項目出讓規劃藍線圖并委托開展地塊勘測和評估工作,依據土地評估結果、土地取得成本、供地政策和土地市場行情等,綜合確定土地出讓起始價,制訂國有建設用地使用權公開出讓方案,報南寧市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌委員會審批,經市人民政府批準后,以公開招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人。

12.土地競買條件。

原則上只有具備我市舊城區改造項目同年度熟化人資格的,才能參與競拍該項目地塊的土地使用權,且符合該條件的熟化人應不少于三個,若不足三個時,應將資格范圍按先后順序擴大至相鄰年度;市住房和城鄉建設局負責提供相應年度土地熟化人清單,由該項目所在城區政府(開發區管委會)負責通知符合條件的土地熟化人參與本次舊城區改造項目的土地招拍掛活動。城區政府(開發區管委會)向市自然資源局核發土地競買人資格證明相關材料,并報市住房和城鄉建設局備案。

13.熟化人相關權利義務。

(1)熟化人必須參與其中標的熟化項目土地招拍掛的競買活動,不參與競買或雖然參與但是存在故意行為造成土地出讓不成交的,熟化人繳納的履約保證金不予退還,還應承擔土地出讓前期工作費用及《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》中所約定的違約責任。項目出讓后,競得所參與熟化項目地塊土地使用權的熟化人,城區政府(開發區管委會)按約定返還土地熟化資金本金(不計利息) ;未競得土地的,除返還土地熟化資金本金外,另按一年期貸款市場報價利率,以實際占用熟化資金金額和時間(最長不超過三年)計算補償金予以補償。補償金由土地競得人承擔。

(2)《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》需約定熟化完成時限,并明確因熟化人原因導致逾期未完成的違約責任。

14.土地出讓金分配。

市財政局會同城區政府(開發區管委會)處理土地使用權出讓金的分配事宜。

15.土地開發建設。

土地使用權人在城區政府(開發區管委會)的指導、配合和監督下開展土地開發建設工作,并履行對被征收人的回遷安置責任。

六、鼓勵措施

(一)舊城區改造項目土地出讓收入扣除土地出讓成本、報批費用并按規定計提各類專項資金后的收益歸項目所在城區政府(開發區管委會) ,由城區政府(開發區管委會)用于舊城區改造項目和修建改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。

(二)符合條件的舊城區改造安置用房,按照《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》 (財稅〔2013〕101號)規定執行,即按規定免征城鎮土地使用稅及印花稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的,免征契稅。

七、切實加強項目監管

(一)優化舊城區改造規劃建設布局。舊城區改造用地須符合控制性詳細規劃和相關專項規劃要求,同時為保持規劃的完整性,推進低效土地集約節約利用,可通過土地置換方式優化地塊位置及范圍。列入舊城區改造范圍的片區涉及國有資產處置的,應當按照國有資產管理有關政策法規及規范性文件進行處置;涉及拆除既有人民防空工程的,應依法申辦拆除審批手續;涉及文化歷史遺物范圍的建(構)筑物,應先征詢市文化主管部門意見。

(二)政府引入社會資金改造應嚴格按照規劃的要求進行,對規模較大、征拆難度較高的宗地,可按“整宗公告、分期熟化,分期出讓”原則,根據熟化情況分宗出讓。熟化人及政府有關部門要依法依規加快推進項目各項前期工作,要嚴格執行征收補償政策,不得擅自提高規劃指標、補償安置標準。要嚴格按照有關規定核定項目征收成本和土地出讓各項費用,不得擅自減免按規定應繳納的費用。

(三)加強舊城區改造過程中土壤管理。根據《中華人民共和國土壤污染防治法》要求,存在土地用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地等需開展土壤污染狀況調查情況的,需按相關標準規范開展土壤污染狀況調查。土壤污染狀況調查報告應當報市生態環境局,由市生態環境局會同市自然資源局組織評審。

(四)加強項目轉讓監管。城區政府(開發區管委會)要嚴格監督熟化人按照已簽訂的《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》完成中標項目的土地熟化工作。中標的熟化人不得擅自轉讓舊城區改造項目、變更法人和股權,如確需轉讓項目、變更法人和股權的,必須報城區政府(開發區管委會)批準后方可實施,未經批準擅自轉讓舊城區改造項目、變更法人和股權的,城區政府(開發區管委會)應終止《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》 ,沒收熟化人繳納的履約保證金。

(五)完善退出機制。采用政府引入社會資金模式進行改造的項目,對因熟化人資金不到位和自身管理不善等原因,造成項目征收補償安置工作受到影響的,城區政府(開發區管委會)對熟化人的履約情況進行評估,終止《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》 ,沒收熟化人繳納的履約保證金,待熟化地塊出讓后返還其前期投入資金本金,不計利息、不給予補償。為加快我市舊城區改造工作,簽訂《舊城區改造公開征集土地熟化投資人項目投資合作協議》2年內未開展土地熟化的項目,城區政府(開發區管委會)與熟化人終止協議。

八、加強組織領導

(一)提高認識,強化責任。加快推進舊城區改造是市委、市政府作出的重要決策,是實現城鄉統籌和區域統籌發展的必然要求,各部門、各單位要高度重視,把這項工作切實擺在重要位置,明確責任和任務,組織協調好各方面力量,及時解決遇到的問題和困難,努力把好事辦好、實事做實。

(二)突出重點,加強協調。參照城建重點工程項目的做法,每個舊城區改造項目各城區政府(開發區管委會)要確定一名責任領導作為總負責人。市住房和城鄉建設局要強化對城區政府(開發區管委會)的舊城區改造實施工作的指導、協調和監督,加快推進項目實施。對在城區政府(開發區管委會)層面不能解決的問題,要及時上報市“三舊”改造工作領導小組研究。

(三)齊抓共管,形成合力。市“三舊”改造工作領導小組統籌,研究解決舊城區改造項目推進中遇到的熱點、難點問題,同時協調督促各單位加快履行管理工作職責。

九、近期實施意見

舊城區改造專項規劃編制完成前,在充分論證舊城區改造項目區域與新的國土空間規劃管理要求不存在矛盾沖突的前提下,可根據現有控規結合低效用地專題規劃統籌研究劃定舊城區改造單元范圍(工業用地改變原有用途應征求市工信局意見,符合國家相關退出政策的產業用地可納入改造范圍) 、編制舊城區改造規劃研究,待控規修編完成后可按規劃實施。

本實施辦法自2019年11月8日起施行,有效期至2024年11月7日。我市舊城區改造政策有與本實施辦法不符的,以本實施辦法為準。在本實施辦法施行前已依法取得熟化人資格的項目,繼續沿用原有規定辦理。


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